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Conseils - AE Expert immobilier

Nos conseils

Quelques conseils pour les locataires

1) Visitez attentivement le bien avant de vous décider.
Assurez-vous que le bien est en bon état et qu’il est conforme aux règles de salubrité

2) Le contrat de bail : à lire et relire avant de signer.
Le bail doit toujours faire l’objet d’un écrit. Certaines mentions sont obligatoires comme le nom et l’adresse du locataire et du propriétaire, la description et la désignation des locaux du bien visés par le contrat, le montant du loyer et des charges communes ainsi que la durée et la date à laquelle le bail prend effet.

3) L’état des lieux d’entrée : une formalité à ne pas négliger !
Il est obligatoire de procéder à un état de lieux détaillé pour tous les baux conclus depuis juin 2007. Il peut soit être établi à l’amiable entre le locataire et son propriétaire, soit par un expert immobilier choisi de commun accord et à frais partagés. Si les parties le souhaitent, elles peuvent aussi faire appel chacune à l’expert de leur choix, à leurs frais.

4) Conservez soigneusement tous vos documents.
Il est important de vous constituer un dossier avec tous les documents relatifs à votre location : contrat de bail bien sûr, mais aussi le compte-rendu de l’état des lieux d’entrée, vos contrats d’assurance, les copies des courriers adressés au propriétaire, ainsi que toutes les factures afférentes aux entretiens effectués.

5) Soyez attentif à bien respecter toutes vos obligations de locataire!
Prévenez immédiatement le propriétaire si des travaux sont nécessaires pour assurer la pérennité du bien. A défaut, votre responsabilité pourrait être engagée. Ne prenez jamais l’initiative de vous lancer dans de gros travaux sans l’accord écrit préalable du propriétaire.

Absence d’état des lieux d’entrée?

S’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, il existe une présomption en faveur du locataire: les détériorations existant à la sortie du locataire sont censées avoir déjà existé au moment de son entrée dans les lieux: c’est le propriétaire qui devra renverser la présomption et apporter la preuve formelle de ce que ces dégâts sont imputables au locataire. Tant que le propriétaire ne prouve pas le contraire, le locataire est présumé être innocent!

Mais, après avoir déterminé les détériorations dont le locataire est responsable, il faudra encore chiffrer le montant du préjudice subi par le propriétaire!

Les champignons, types et causes

La mérule et les coniophores sont des pourritures cubiques, ils causent une altération immédiate du bois dans lequel ils se développent. Le bois prend une coloration brun clair, perd sa dureté et toute résistance mécanique, perd jusque 50 à 60 % de son poids, perd sa capacité de rétention d’eau et se dessèche, se rétrécit et se fracture transversalement et longitudinalement jusqu’à se fragmenter en morceaux rectangulaires cubiques mesurant de 2 à 7 cm suivant le bois atteint. Dans cet état avancé de pourriture, le bois se réduit aisément en poudre par frottement entre les doigts. Même traitement que la mérule et malheureusement l’assurance n’intervient pas pour ce champignon.

Les causes:

  • Problème d’humidité
  • Manque d’entretien
  • Excès d’isolation qui conduit au confinement
  • Aération inadéquate
  • Bricolage inadapté : on ne répare plus on cache

Les insectes types et causes

Le Capricorne
Contrairement aux termites, les capricornes peuvent se déceler assez facilement :

  • par les petits trous qu’ils percent à la surface du bois,
  • par une production de sciure,
  • ou encore par le bruit qu’ils émettent.

La Vrillette
Des conditions dans lesquelles elle se développe :

  • nature du bois
  • humidité
  • température
  • présence ou non de champignons.

Durant cette période, la vrillette se nourrit en effet en forant le bois. Elle creuse ainsi des galeries importantes qui se croisent, et surtout qui endommagent vos bois de manière considérable.
Au terme de ce développement, la vrillette est adulte. Elle perce alors un trou dans le bois (ou les aliments en ce qui concerne la vrillette du pain), et sort. Il est donc dès lors possible de remarquer sa présence grâce aux orifices d’envol apparaissant dans le bois. Capables de voler et attirées par la lumière, les vrillettes se trouvent aussi visibles aux bords des fenêtres. Une fois adulte, la vrillette ne se nourrit plus. Elle se consacre à la reproduction. C’est pourquoi son temps de vie est alors limité : 4 semaines en général.

Le Lyctus
Cause de son développement :

  • de la nature du bois dans lequel se trouve l’insecte
  • de la qualité nutritive de ce bois, notamment de sa richesse en amidon
  • du climat : les conditions optimales étant celles du climat tropical, c’est-à-dire 27°C et 75% d’humidité.

L’humidité ascensionnelle

Des murs humides sont souvent constatés dans des maisons où il n’y a pas de barrière contre l’humidité au niveau du sol. A cause de l’absence de cette barrière, l’humidité du sol est absorbée par les murs.
La ténacité de ce type de problème d’humidité dépend du niveau des eaux souterraines et de la porosité et l’épaisseur des matériaux.

L’intensité du phénomène est accentué par :

  • La teneur en humidité du sol
  • Les inondations (vérifier zones inondables)
  • Les caractéristiques des matériaux
  • L’étanchéité à l’air et la possibilité d’évaporation
  • La présence de sels
  • La maçonnerie enterrée.

L’humidité ascensionnelle peut provenir de plusieurs causes :

  • L’eau de pluie est mal évacuée.
  • La membrane d’étanchéité est blessée ou avec le temps, elle est devenue inopérante.
  • Les drains d’évacuation placés autour des fondations sont détériorés et/ou bouchés.
  • Electromagnétique suite à une différence de potentiel entre le sol (anode + ) et le mur (cathode -).
  • Les murs intérieurs reposent sur une chape humide.
  • Les ponts thermiques
  • Les problèmes de conceptions.

Pratiquement tous les murs ne présentant pas de membranes d’étanchéité :

  • Murs en maçonneries de briques
  • Moellons
  • Même les blocs de matériaux très peu poreux (pierres bleues calcaire, granit …)
  • Certains défauts de conception ou mise en œuvre malgré mise en œuvre de la membrane
  • Rehaussement du niveau du sol extérieur après travaux par-dessus le niveau de la membrane
  • Mise en place d’enduits sous la membrane d’étanchéité → pontage par l’enduit conduisant à une humidification des maçonneries au-dessus de la membrane d’étanchéité.

Comment détecter l’humidité ascensionnelle

L’humidité ascensionnelle peut se manifester tant sur des murs intérieurs que sur des murs extérieurs. Il y a différents symptômes qui peuvent mener à la constatation de l’humidité ascensionnelle.

Premièrement, des taches humides sur les murs sont évidemment une indication claire d’un problème d’humidité. A côté de cela, des moisissures et une odeur de moisi peuvent indiquer un problème d’humidité ascensionnelle. Aussi la finition du mur (peinture, papier peint, plâtre) qui se détache peut être un symptôme de ce type de problème d’humidité.

On peut utiliser un humidimètre. Ceci va servir à connaître la teneur en eau dans les murs, le mieux et de le mesurer sur 3 points différents humides sur le mur et ensuite 3 points différents quand le mur est sec

Humidité relative

Qu’est-ce que l’humidité relative?

Cela indique la quantité de vapeur d’eau qui est dissoute dans l’air. Cette quantité d’humidité est exprimée en pourcentage. Plus haut le pourcentage, plus de vapeur d’eau il y a dans l’air. Vu que l’air chaud peut absorber plus de vapeur d’eau que l’air froid, la température et la pression d’air sont aussi incluses dans la détermination de l’humidité relative de l’air. Le pourcentage d’humidité relative de l’air indique alors combien d’humidité il y a proportionnellement dans l’air chez une certaine température et pression d’air.
Même en l’absence d’infiltrations d’eau, les matériaux hygroscopiques peuvent donc absorber une grande quantité d’eau dite hygroscopique.

La capacité à stocker de l’eau hygroscopique varie en fonction de :

  • l’humidité relative de l’air
  • Les caractéristiques du matériau
  • La teneur en sel

Hygroscopicité *: phénomène selon lequel un matériau est influencé par l’humidité relative de l’air ambiant. L’hygroscopicité d’un matériau dépend de sa porosité et plus particulièrement des caractéristiques porométriques particulières : la présence de pores de diamètre inférieur à 0,1μm.

L’hygroscopicité des matériaux peut entraîner les pathologies suivantes :

  • Le gonflement ou la déformation : le bois se déforme au gré des saisons, les matériaux à base de ciment et certaines terres cuite peuvent se fissurer surtout s’ils sont appliqués en fines couches.
  • Si l’humidité relative est supérieure à 70 %, le taux d’humidité hygroscopique à la surface des matériaux suffit au développement de moisissure.

Les conséquence visuelles dans la maison:

  • Des taches d’humidité sur le mur
  • Plâtre ou papier peint détachants
  • Formation de moisissures
  • Pourriture de bois
  • Peinture écaillée
  • Vermine (cloportes, lépismes, acariens et autres types de mites)
  • Toutes sortes d’effets négatifs sur la santé

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